MUTUO GIOVANI PER ACQUISTO PRIMA CASA: Via le tasse e lo Stato garantisce per te

Con il decreto Sostegni bis, a breve in arrivo in Gazzetta Ufficiale, entrerà in vigore il bonus mutuo, una garanzia di Stato sull’80% dell’importo per l’acquisto della prima casa da parte degli acquirenti più giovani. Ecco tutti i dettagli sul provvedimento approvato dal Governo e in corso di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

Il decreto Sostegni-bis, prevede in particolare un mix di misure per l’acquisto della prima casa da parte dei giovani con esenzioni, crediti d’imposta, riduzione dei costi notarili e garanzia più elevata sui mutui.

Il decreto Sostegni-bis, tra gli altri provvedimenti, prevede nell’ottica del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) un sostegno ai giovani per l’acquisto della prima casa super agevolato. Con il presente contributo, cercheremo di capire di cosa si tratta e a quali condizioni.

Da una indagine sulla popolazione (fonte: il sole 24 ore), risultano che sono oltre 3 milioni i giovani tra i 25 e i 35 anni che vivono ancora in famiglia con i genitori, circa la metà del totale contro il 30,5% della media europea. È stato calcolato che, se si favorisse la loro autonomia abitativa tanto da raggiungere gli standard europei, a cercare casa nei prossimi mesi potrebbero essere circa 1 milione e 95mila giovani!

Ed è proprio questa la platea a cui si rivolge il mix di misure contenute nella bozza del decreto Sostegni-bis approvato dal Governo, un pacchetto di incentivi all’acquisto della prima casa che, fino al 31 dicembre 2022, prevede:

- la garanzia dello Stato che coprirà l’80% del valore dell’immobile e non il 100% come si era inizialmente ipotizzato;

- l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale sugli atti di compravendita, nuda proprietà e usufrutto di case di abitazione (purché non di lusso) a favore di under 36 (sembrerebbe che tale esenzione è per tutti i giovani, indipendentemente dal reddito);

- l’esenzione dell’imposta sostitutiva sull’atto di mutuo;

- il riconoscimento di un credito d’imposta come ristoro in caso di Iva pagata sul valore della casa che potrà essere utilizzato in compensazione, nella successiva dichiarazione Irpef o ai fini dell’imposta di registro nei successivi atti di donazione o successione.

Chi ne può usufruire

Tale agevolazione, è usufruibile per i giovani meno abbienti, che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e con un ISEE non superiore a 30.000 (o 40.000 ?) euro annui, indipendentemente dal tipo di rapporto lavorativo abbiano in corso (quindi anche i contratti a tempo determinato). Sono agevolabili gli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore del decreto e il 30 giugno 2022.

Con tale provvedimento, si amplia la platea dei giovani destinatari delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa (esenzione dell’imposta sostitutiva su bollo e ipoteche), con un ISEE fino a 30.000 o fino a 40.000 euro. Si dispone il potenziamento del Fondo Gasparrini (Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto per la prima casa) e del Fondo di Garanzia prima casa, portando la percentuale di copertura della garanzia dal 50 all’80 per cento. Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, già costituito, verrà finanziato con altri 55 milioni di euro e verrà prorogato al 31 dicembre 2022.

Per gli acquisti effettuati nel corso del 2021, quindi, l’agevolazione si applica a tutti coloro che sono nati nel 1986 o successivamente (i nati nel 1986 compiranno, infatti, 36 anni nel 2022).

Acquisto della prima casa

Ai fini dell’applicazione dell’agevolazione devono sussistere tutti i requisiti per l’acquisto della prima casa previsti dalla nota II-bis all’art. 1, della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, ovvero:

1. ubicazione dell’immobile nel comune di residenza dell’acquirente o in quello di esercizio dell’attività;

2. mancanza di altro immobile nel comune dove si trova l’immobile da acquistare;

3. mancanza nel territorio dello Stato di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Immobili esclusi dall’agevolazione

L’agevolazione non si applica per l’acquisto di immobili di categoria catastale A1, A8 e A9, vale a dire le abitazioni di tipo signorile (cat. A/1), le ville (cat. A/8), i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (cat. A/9).

Altre operazioni agevolate sulla prima casa

L’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale trova applicazione, in presenza delle altre condizioni previste dalla nota II-bis all’art. 1, della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 e dalla norma in esame (non aver compiuto ancora 36 anni e ISEE non superiore a 30.000 euro annui), anche per gli atti traslativi o costitutivi: - della nuda proprietà; - dell'usufrutto; - dell'uso; - dell'abitazione, aventi come oggetto la prima casa.

Atti soggetti a IVA

Per gli atti sopra indicati relativi a cessioni soggette all’IVA, il decreto Sostegni bis attribuisce agli acquirenti, “che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato”, un credito d'imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto. In questo caso, la norma non richiede il requisito del possesso di ISEE non superiore a 30.000 euro annui. In tal modo, la norma consente all’acquirente prima casa di poter recuperare l’IVA che viene pagata al fornitore soggetto passivo. Il credito d’ imposta può essere: - portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, - utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto, - utilizzato in compensazione. Il credito d'imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.

Imposta sostitutiva

I finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui sopra (prima casa, con esclusione degli immobili di categoria A1, A8 e A9, età dell’acquirente e ISEE) sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista, in mancanza di tale agevolazione, in ragione dello 0,25% (art. 18, D.P.R. n. 601/1973). Per fruire dell’agevolazione, il mutuatario deve rendere apposita dichiarazione, circa la sussistenza dei citati requisiti, nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo.

Sanzioni

Sono previste pesanti sanzioni in caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni di cui sopra o di decadenza dalle agevolazioni.

Conclusioni

Per cercare di capire l’impatto finanziario dell’agevolazione, si stima che per una giovane coppia, ad esempio, in caso di acquisto di un bilocale da 180mila euro in città tramite mutuo all’80%, l’insieme di misure si potrebbe tradurre in un risparmio di circa 2.800 euro se a vendere la casa è un privato: verrebbe cancellata l’imposta di registro che per la prima casa è pari al 2% sul valore catastale dell’immobile (che è 115,5 volte la rendita catastale); così come le imposte ipotecaria e catastali (50 euro ciascuna) e quella sostitutiva (0,25% dell’importo finanziato). La misura diventa ancor più rilevante se a vendere la casa è un’impresa, ad esempio se si acquista direttamente dal costruttore: lo “sconto” sull’Iva farebbe lievitare il risparmio per gli under 36 fino a 9mila euro. In questo ultimo caso, non si tratta di una vera esenzione Iva, essendoci limiti imposti a livello comunitario, ma l’importo di fatto verrebbe “rimborsato” tramite il meccanismo del credito d’imposta in un secondo momento tramite la presentazione della dichiarazione dei redditi nell’anno successivo.

Tuttavia, l’aspetto che si ritiene più interessante dell’agevolazione in esame, oltre a quello del risparmio di imposte e tasse sopra descritto, è sicuramente quello della garanzia del finanziamento da parte dello Stato dell’80% del valore dell’immobile, che contribuirà a rendere possibile la concessione del mutuo per l’acquisto della prima casa ad una platea di giovani molto più numerosa di quanto non lo sia stata fino ad ora. Ovviamente, come è già successo nel passato con i primi interventi normativi a sostegno della emergenza da COVID-19, per capire con quali modalità i potenziali interessati potranno fare domanda di erogazione e, soprattutto quali difficoltà dovranno affrontare, bisognerà attendere la risposta del sistema Bancario, per la quale considerati i precedenti, non è sempre così scontata.

Si ricorda che tali informazioni si riferiscono ad un provvedimento legislativo seppur approvato dal Governo, ancora in corso di pubblicazione, riservandoci eventuali correzioni all’esito della lettura del provvedimento dal momento della sua entrata in vigore.